Aggiornato: Ottobre 2026 · A cura dell'Avv. Gianluigi Grillo
Quando si può avviare lo sfratto per morosità
Lo sfratto per morosità si usa quando il conduttore non paga il canone (o gli oneri accessori) alle scadenze. Per le locazioni abitative il mancato pagamento del canone decorsi 20 giorni dalla scadenza costituisce inadempimento rilevante (art. 5 L. 392/1978).
Prima si agisce, minore è il danno: ogni mese di attesa aggiunge un canone al credito e allunga i tempi di rientro nell'immobile.
La procedura in quattro passaggi
- Verifica dei documenti: contratto, registrazione, canoni insoluti, comunicazioni inviate.
- Intimazione di sfratto e citazione per la convalida, con la possibilità di chiedere nello stesso atto l'ingiunzione di pagamento dei canoni scaduti (art. 658 c.p.c.).
- Udienza: se l'inquilino non compare o non si oppone, il giudice convalida lo sfratto (art. 663 c.p.c.); se si oppone senza prova scritta, può comunque disporre il rilascio con ordinanza (art. 665 c.p.c.).
- Esecuzione: se l'immobile non viene liberato, precetto, preavviso di rilascio e accessi dell'Ufficiale Giudiziario (art. 608 c.p.c.).
Approfondisci in come funziona uno sfratto.
Il termine di grazia
Nelle locazioni abitative l'inquilino può chiedere in udienza un termine per pagare quanto dovuto (il cosiddetto termine di grazia, in genere fino a 90 giorni) e sanare così la morosità (art. 55 L. 392/1978). Se paga, il proprietario recupera canoni, interessi e spese; se non paga entro il termine, lo sfratto viene convalidato.
Quanto costa
La procedura di sfratto per morosità costa € 1.300 tutto compreso (IVA e CPA incluse). L'eventuale fase esecutiva costa € 1.200, IVA e CPA incluse. Restano a parte solo le spese vive (contributo unificato, notifiche). Prima dell'incarico ricevi un preventivo scritto (art. 13 L. 247/2012). Puoi fare una stima con il calcolatore dei costi.
Cosa fare subito
- Recupera contratto, ricevuta di registrazione e prova dei pagamenti mancanti.
- Prepara una cronologia chiara dei canoni non pagati.
- Verifica la residenza o il domicilio dell'inquilino per le notifiche.
- Evita accordi verbali o iniziative "fai da te" (cambio serrature, distacco utenze): sono vietate e controproducenti.
Le novità in discussione
A ottobre 2026 è in esame al Senato un disegno di legge sugli sfratti. Finché non sarà approvato e in vigore valgono le regole descritte in questa guida. Leggi il nostro aggiornamento sul DDL sfratti.
Domande frequenti
Lo sfratto per morosità vale anche per negozi e uffici?
Sì, la procedura di convalida si applica anche alle locazioni a uso diverso dall'abitativo. Il termine di grazia dell'art. 55 L. 392/1978 riguarda invece le sole locazioni abitative.
Serve la mediazione prima dello sfratto?
No: il procedimento per convalida di sfratto non richiede il preventivo tentativo di mediazione finché non cambia il rito a seguito di opposizione.
Il contratto non registrato è un problema?
Può esserlo. È uno dei primi aspetti che verifichiamo, perché incide sulla strategia: in questi casi è importante farsi consigliare prima di agire.
Le informazioni hanno carattere generale e non sostituiscono la valutazione del singolo caso.